Признание сделки недействительной: правовые нюансы

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

НИЧТОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так». Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Или возьмем другой пример. Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению. Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

ЭКСПЕРТИЗА ПОКАЖЕТ

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно. Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

НА ШАГ НАЗАД

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет. Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

КТО ЗАЩИТИТ

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски. В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру.