Рантье – это полноценная профессия

Рискованно ли сегодня вкладывать средства в недвижимость, первичное или вторичное жилье более доходно и можно ли прожить на дивиденды портал BSN.ru узнал у участника Форума «Частные инвестиции в недвижимость. Аренда недвижимости от А до Я» — Татьяны Нестеровой, исполнительного директора группы компаний «Экотон».

BSN.ru — Насколько инвестиции в недвижимость — рискованны? Основные риски (первичный и вторичный рынок)?

Т. Н. — Вложения в недвижимость – один из наименее рискованных видов инвестиций. В Москве и Петербурге жилье остается наиболее востребованным активом, спрос на качественные объекты по адекватной стоимости стабильно высок как за счет внутригородского потребления, так и с точки зрения покупателей из других городов.

Наиболее распространные риски на первичном рынке:

1. Двойные продажи (ранее довольно частая проблема, сейчас встречаются редко).

2. «Недострой» или приостановка строительства: вложения в объект, который по разным причинам не будет построен, или построится с многолетними задержками.

3. Отзыв разрешения на строительство/проблемы с арендой земельного участка.

Всех этих рисков можно избежать, обращаясь в надежные крупные строительные компании, в портфолио которых есть успешно реализованные объекты.

На вторичном рынке потенциальных рисков значительно больше, и все они касаются так называемой «чистоты» сделки. Лучший способ быть уверенным в том, что вы не будете обмануты или неверно вложите деньги – это пользоваться услугами профессиональных риэлтора и юриста.

BSN.ru — Наиболее привлекательные с юридической точки зрения объекты для частного инвестора?

Т. Н. — Все зависит от конечной цели и возможностей инвестора. В любом случае, для максимально быстрого возврата инвестиций необходимо учитывать ликвидность объекта.

За последние 5 лет стоимость кв. метра на рынке недвижимости Петербурга выросла почти на 30%. При этом, например, при покупке квартиры в новостройке на начальной стадии, инвестор к окончанию строительства дома получает дополнительный рост стоимости его объекта.

Если инвестор предполагает в дальнейшем сдавать квартиру в аренду, следует задуматься о ее привлекательности для арендатора. Достаточно ли удобная транспортная доступность? Есть ли необходимая инфраструктура? Зачастую бывает выгодно сделать в квартире ремонт и приобрести мебель и технику: такой объект можно сдать дороже, быстрее окупить инвестиции.

С юридической точки зрения, самых простых и потому безопасных вариантов два. Первый – покупка квартиры у солидной строительной компании в готовом и сданном госкомиссии доме. Второй – прямая купля-продажа на вторичном рынке при грамотной проверке документов. Однако любая сделка при адекватном подходе безопасна.

Самыми востребованными в Петербурге были и остаются качественные студии и однокомнатные квартиры рядом с метро. Их можно как выгодно сдавать, так и перепродавать на растущем рынке. Наиболее доходный способ инвестирования – покупка такой квартиры в строящемся доме.

BSN.ru — Чем дешевле объект — тем выше вероятность, что с ним что-то не так. Как обезопасить себя, вкладывая деньги в дешевые объекты? В каких случаях надо отказаться от покупки?

Т. Н. — Цена объекта отражает только один фактор: его рыночную ликвидность по отношению к другим объектам. Поэтому дешевый – не означает плохой. Например, квартира в старой хрущевке может быть недорогой, но это не означает, что покупать ее небезопасно, просто нужно понимать, что делать с этим вложением дальше.

Покупая хоть дешевый, хоть дорогой объект нужно проявлять разумную осторожность, тщательно проверять все документы, консультироваться с профессионалами.

Отказываться от покупки нужно тогда, когда есть сомнения в чистоте объекта, его истории. На рынке достаточно предложений и при возникновении сомнений всегда есть достойная альтернатива.

BSN.ru — Обязательные мероприятия по проверке юридической чистоты объекта?

Т. Н. — На вторичном рынке проверяют:

1) Правоустанавливающее документы, сроки владения.

2) Историю квартиры, смены собственников и т.п.

3) Кто прописан и куда переезжают после продажи.

4) Наличие несовершеннолетних и учет их интересов согласно закону.

5) Дееспособность продавца.

На первичном рынке проверяют:

1) Наличие разрешения на строительство.

2) Права на земельный участок под строительство.

3) По какой схеме реализуется жилье: на сегодняшний день самый безопасный вариант – покупка по 214 ФЗ.

4) Надежность строительной компании: какие объекты уже реализованы, отзывы дольщиков, репутация и т.д.

BSN.ru — Новые и наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости?

Т. Н. — На первичном рынке:

1) Преднамеренное банкротство. Известны случаи, когда «застройщик» привлекал средства дольщиков под строительство дома и исчезал.

2) Двойные продажи: как уже упоминалось, на сегодняшнем рынке довольно редкое явление.

3) Условия договора «мелким шрифтом». Не совсем мошенничество с точки зрения закона, но не менее неприятно для покупателя.

На вторичном рынке:

1) Подделка документов: например, продажа квартиры «собственником», которому она не принадлежит. Сюда же относятся всевозможные недостоверные изменения в договорах ППФ и многое другое.

2) Принуждение к продаже квартиры: широко известны случаи, когда людей, страдающих, скажем, алкоголизмом, вынуждают обманом или угрозами продать их жилье.

3) Некоторые случаи с договорами ренты, когда пожилых людей берут на содержание взамен на наследование квартиры. Сам по себе договор ренты законен, здесь скорее речь о моральном аспекте.

BSN.ru — Ваше личное мнение — можно ли жить на дивиденты?

Т. Н. — Несомненно, да. Я считаю, что рантье – это полноценная профессия, несмотря на то, что доходы с нее не трудовые, а «пассивные». Уметь правильно инвестировать средства, заставлять свою недвижимость «работать», постоянно преумножать свои доходы – это редкий и достойный навык. При этом инвестором может стать любой, привлекая профессионалов – риэлторов и инвестиционных консультантов.