Стрит-ритейл: аренда будет дешеветь

В Петербурге снижение арендных ставок на торговую недвижимость более чем вероятно. Специфика этого рынка состоит в том, что кроме арендатора и собственника в нем есть еще один важный игрок – покупатель, который приобретает товары в магазинах, питается в кафе и ресторанах. И чего ожидать, если этот третий игрок станет реже заходить в объекты стрит-ритейла?

Желаемое и действительное

Девальвация рубля и как следствие подорожание импортных товаров, снизят доходы арендаторов. А на фоне увеличения вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости разумно предполагать, что петербургские арендодатели пойдут на уступки. «Хотя падение будет дифференцированным, в зависимости от назначения того или иного объекта и потока покупателей в конкретном месте», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
БН опросил участников рынка, задавая вопрос «Можно ли ожидать в обозримом будущем падение цены аренды квадратного метра в стрит-ритейле?». Полученная информация оказалась разноречивой. Однако ответы в основном предсказуемы. Собственники объектов стрит-ритейла либо их представители в один голос утверждали, что никакой тенденции, связанной с падением ставок, не наблюдается. Арендаторы, напротив, предсказывали падение ставок в самом ближайшем будущем – через два-три месяца.

Диаметральная противоположность прогнозов показывает, что участники рынка просто выдают желаемое за действительное. Понятно же, что первые хотят дороже сдавать, вторые – дешевле арендовать.

Так называемое точечное снижение арендных ставок признают все. Например, по словам руководителя отдела торговых помещений компании ASTERA Ольги Аткачис, в центральных торговых коридорах (Невский и Московский проспекты) арендные ставки на встроенные помещения стабильны, в последний год практически не менялись. Зато в районе станции метро «Площадь Восстания» они весной снизились на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Падение отмечено и вблизи «Василеостровской» – на 10%. «На Лиговском проспекте аренда встроенных помещений подешевела на 40% после закрытия на ремонт станции ‘Лиговский проспект”. У станций “Площадь Восстания” и “Василеостровская” коррекция была вызвана в значительной степени тем, что собственники приблизили свои завышенные ожидания к рыночным реалиям. В результате цена предложения снизилась», – говорит Ольга Аткачис.

Лиха беда начало

Площади на первых этажах зданий, расположенных вблизи станций метро «Площадь Восстания» и «Василеостровская» – лидеры питерского ритейла. Не исключено, что за собственниками помещений на этих территорий потянутся и все остальные. Конечно, владельцы коммерческих площадей в главных торговых коридорах города дольше всех других будут упрямиться, потому что на Невском и Московском проспектах высокая проходимость.
Особенно дорогим будет оставаться стрит-ритейл на участке Невского проспекта от пересечения с Малой Морской улицей до площади Восстания. Там всегда были и будут самые высокие ставки аренды. В период зимы-весны 2014 года размер ставки на этом отрезке, по информации компании ASTERA, составлял 7-12,5 тыс. руб. в месяц (включая НДС и коммунальные услуги). Второе место, но с очень ощутимым отрывом занимает территория вблизи станции метро «Московская» – 4,5-8 тыс. руб. за кв. м.

Для сравнения возьмем один из окраинных – «спальных» – районов города, вблизи станции метро «Проспект Большевиков»: аренда коммерческих помещений на первых этажах стоит всего 1,2-1,4 тыс. руб. за «квадрат».

Кушать хочется всегда

Лучше всего себя чувствуют собственники помещений, предназначенных под продуктовые магазины и общепит. Как бы ни падал российский рубль, какими бы тревожными ни были ожидания очередного кризиса, еду люди все равно будут покупать. Со стороны собственников таких помещений скидки пойдут не сразу – такие площади особенно востребованы.
Этот тезис подтверждает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. «В настоящий момент в Петербурге снижение спроса со стороны продуктовых ритейлеров ощущается крайне слабо. На рынке достаточное количество игроков, в том числе представителей федеральных сетей ритейла, которые готовы рассматривать варианты для своего развития. Кроме того, спрос на аренду помещений и приобретение участков под развитие продуктового ритейла остается высоким. По нашему мнению, в ближайшем будущем эта тенденция сохранится, спрос останется на том же уровне», – рассказал Андрей Бойков.

Еще лучше обстоят дела у собственников помещений, предназначенных для общепита. По оценкам аналитиков компании JLL, операторы общепита являются на сегодняшний день одними из наиболее активных арендаторов помещений формата стрит-ритейл и площадей в торговых комплексах Петербурга. Согласно проведенному исследованию, наибольшее количество кафе и ресторанов сосредоточено на торговых коридорах в центре Петербурга, где их доля в среднем составляет 25% от общего объема арендаторов. А на некоторых магистралях значительно превышает этот показатель, достигая максимального уровня на сформировавшихся ресторанных улицах. Например, около 50% помещений занимают рестораны на улице Рубинштейна, свыше 40% – на Большой Морской, на 6-й и 7-й линиях В.О. – 30%. На главном торговом коридоре города, Невском проспекте, ресторанами и кафе занято 28% объектов стрит-ритейла (см. диаграмму).

Тем не менее

В последние годы в России случились два крупных обвала рубля – в августе 1998 года, когда страна объявила о невозможности обслуживать свои долговые обязательства, и в конце 2008-го – начале 2009-го, когда стоимость рубля по отношению к доллару упала на треть. Во время кризиса 1998 года многие предприниматели были вынуждены проститься с бизнесом. В 2008-м точно так же – многие потеряли почти все, а иные и вовсе не смогли пережить потери.
Именно тогда все чаще начали бросаться в глаза витрины магазинов с приклеенными изнутри объявлениями «Аренда…». То есть начал расти объем свободных площадей. И то же самое, хотя пока и не в таких масштабах, мы видим сейчас.

«Потребительский спрос начал заметно падать в последнем квартале прошлого года, – говорит экономический обозреватель ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров. – Люди приносят все меньше денег предпринимателям. Разумеется, последние будут настаивать на изменении условий арендных договоров либо покидать объекты».

Впрочем, резкого падения арендных ставок в самое ближайшее время ожидать не приходится. По словам президента АН «Экотон» Екатерины Романенко, у большинства предпринимателей долгосрочные договоры аренды. «Они будут сидеть в этих помещениях до последнего. Затем либо договорятся с собственником, либо уйдут», – говорит она.

Во множестве помещений стрит-ритейла договоры аренды начнут истекать осенью либо в начале зимы текущего года (в декабре). Конец 2014-го и покажет расстановку сил на рынке.

Более чем вероятно, что собственникам придется изобретать дисконты. Поскольку в ближайшей перспективе усиление рубля вряд ли можно прогнозировать. С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров. Покупатель начнет проходить мимо магазинов, бизнес «посыплется». В том числе «подсядут» и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация ведет к обнищанию населения. Следовательно, бьет по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ритейле.